Casa all’asta: 9 consigli per procedere

Comprare casa all’asta potrebbe rappresentare un vero e proprio affare. Ma quali sono le procedure esatte da seguire? Come conviene comportarsi? Quali sono i rischi e i vantaggi legati a questo tipo di scelta? Scopriamolo!

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Comprare casa all’asta: sono sempre di più coloro che scelgono questa formula per acquistare l’immobile desiderato. La partecipazione alle aste è aperta a tutti e non è indispensabile essere presenti fisicamente. Nonostante questo, come avviene normalmente in ambito affari, anche per comprare una casa affidandosi alle aste vi sono dei possibili rischi di cui conviene sempre essere a conoscenza. Ecco, quindi, che una serie di consigli in merito può tornare davvero utile per evitare di sbagliare o di trovarci in difficoltà.

Importante sapere al meglio come comportarsi, quali saranno gli eventuali vantaggi, le spese da sostenere e, perché no, le modalità per partecipare ad un’asta. E poi, cercheremo di capire anche i motivi per cui una casa può subire questo destino.

1. Casa all’asta, perché succede?

Cosa c’è dietro la vendita di una casa all’asta? Quali sono i motivi che hanno spinto verso una decisione così drastica? Sono queste le prime domande da porsi quando si inizia a parlare di vendite giudiziarie. Non è mai bello vedersi togliere un immobile e sapere che questo finirà all’asta per risanare situazioni complicate e debiti importanti. Eppure sono episodi sempre più frequenti! Secondo gli ultimi dati Sogeea, nel 2021 le aste immobiliari in Italia hanno avuto un incremento, addirittura, del 59,5% rispetto all’anno precedente. Un vero e proprio boom! E la tendenza è ad un costante aumento anche per il 2022 e per il 2023.

Ma perché una casa finisce all’asta? Il percorso che porta un immobile ad una vendita di questo tipo è, solitamente, abbastanza lungo e complesso e può derivare da 3 motivazioni principali.

1. I privati che l’hanno acquistato non hanno pagato il mutuo richiesto alla banca;
2. le aziende hanno subìto un fallimento e il loro immobile viene dapprima pignorato e poi messo all’asta;
3. immobili appartenenti ad un ente pubblico finiscono all’asta perché il solo a poterli vendere è il tribunale.

Tutte le case che vanno all’asta finiscono sui siti dei tribunali competenti territorialmente che provvedono a descriverle, allegando una perizia tecnica, a fissare una data e un orario per l’asta e ad indicare l’iter da seguire per la partecipazione alla stessa.

2. Casa all’asta, chi può comprare e come?

La possibilità di acquistare una casa all’asta è aperta a tutti. C’è, però, un’eccezione: i debitori esecutati, ovvero i proprietari originari dell’immobile, sono esclusi da quest’opportunità. Il tribunale provvede a fissare il prezzo minimo del bene e, durante l’asta, è possibile offrire la cifra che si ritiene più adatta e, soprattutto, consona alle proprie possibilità. Saranno le ordinanze di vendita a fissare gli importi minimi di rialzo tramite cui rilanciare un’offerta rispetto alla precedente.

La Legge 132/2015 ha dato uno stop alle aste con incanto prevedendo solo la modalità senza incanti da svolgersi sia per via tradizionale che telematica. Ogni offerta va presentata in busta chiusa. Ognuna verrà aperta il giorno dell’asta ma attenzione: non sarà chi avrà offerto di più a vincere. Nello stesso momento, infatti, si aprirà la possibilità, per chi lo vorrà, di rilanciare la propria offerta, aumentandola e provando, in questo modo, ad aggiudicarsi la casa.

3. Visitare una casa all’asta

Quando un immobile finisce all’asta, la sua descrizione viene pubblicata sul sito del tribunale che si occuperà della sua vendita. Una domanda che spesso ci si pone è la seguente: è possibile visitare fisicamente una casa all’asta? La risposta è semplice ed è positiva. Ad occuparsi di questi aspetti sono i custodi giudiziari a cui viene affidato l’immobile e che dovranno occuparsi di mostrarlo agli interessati. Una possibilità non di poco conto dato che una casa è un bene importante, e costoso, ed è fondamentale poterla visitare prima di decidere se partecipare, o meno, all’asta. I contatti del custode giudiziario sono sempre indicati all’interno del sito del tribunale nella scheda relativa all’immobile in oggetto.

4. Casa all’asta: è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa?

L’acquisto di un immobile è un passo importante e quello di una casa all’asta non fa certo eccezione. Sappiamo bene che il Governo italiano prevede diverse agevolazioni per le prime case. Ma la questione è una: possiamo usufruirne anche se abbiamo acquistato il nostro immobile all’asta? Sì, è possibile! Quando compreremo, quindi, potremo beneficiare di una riduzione in termini di imposte. A questo proposito è bene ricordare che è necessario farne richiesta all’Agenzia delle Entrate di competenza prima che sia registrato il cosiddetto decreto di trasferimento.

Ciò non significa che la richiesta non possa, comunque, avvenire successivamente. In questo caso, però, ci servirà un atto integrativo e potremmo dover attendere per un periodo di tempo superiore.

Nel caso di acquisto da venditore privato pagheremo un’imposta di registro al 2%, un’imposta ipotecaria di 50 euro e un’imposta catastale anch’essa di 50 euro. Nel caso in cui il venditore sia l’azienda costruttrice (e siano passati meno di 5 anni dal completamento dei lavori) pagheremo l’IVA al 4%, un’imposta di registro, opotecaria e catastale di 200 euro ciascuna.

5. Mutuo per acquisto casa all’asta

Tra le tante tipologie di mutui offerti dal mercato, ne esiste anche uno con il quale è possibile procedere all’acquisto di una casa all’asta. Si chiama mutuo aste ed è riservato, per l’appunto, a chi acquista un immobile tramite gli uffici giudiziari. Funziona come tutti gli altri mutui ma è bene prestare la massima attenzione. Bisogna avere la certezza di vincere l’asta dato che la richiesta va inoltrata prima dell’aggiudicazione. In caso contrario, i tempi burocratici necessari agli istituti di credito per erogare il mutuo, ci farebbero perdere la casa aggiudicata e la cauzione versata per partecipare all’asta stessa andrebbe persa. Necessario, quindi, prestare la massima attenzione!

6. Quali sono le spese da sostenere per comprare una casa all’asta?

Abbiamo già anticipato come la casa all’asta rientri tra le tipologie di immobili per cui è possibile richiedere l’agevolazione prima casa. Ci sono, comunque, delle spese importanti da sostenere e di cui è bene essere perfettamente a conoscenza prima di partecipare a qualunque asta. Scopriamole insieme:

• caparra, da versare prima dell’asta e che è pari ad un importo compreso tra il 10 e il 20% del valore dell’immobile. Qualora non dovessimo aggiudicarci l’asta questa cifra ci verrà, naturalmente, restituita;
• eventuale sanatoria di tipo urbanistico o catastale (se la casa ne è sprovvista);
• eventuali spese di condominio non sanate dal proprietario precedente;
• spese legate al trasferimento di proprietà, ovvero rilascio attestazione energetica, marca da bollo da 16 euro, registrazione alla Conservazione dei Registri Immobiliari, cancellazione di iscrizioni sull’immobile, spese del notaio in caso di mutuo).

Un bel po’ di cose a cui star dietro per cui uno dei consigli migliori, in questo caso, è quello di farci seguire da un esperto del settore. Eviteremo, in questo modo, di sbagliare!

7. Imposte da versare allo Stato in Italia

Quali sono le imposte da versare, invece, allo Stato dopo esserci aggiudicati una casa all’asta? La prima cosa da dire è che queste dipendono dalla tipologia di venditore: privato o impresa costruttrice. Nel primo caso pagheremo un imposta di registro al 9%, un’imposta ipotecaria di 50 euro e un’imposta catastale fissa anch’essa di 50 euro. Se il venditore è l’impresa costruttrice (e la vendita ricade nei 5 anni dalla fine dei lavori) pagheremo un imposta di registro, un’imposta ipotecaria ed una catastale da 200 euro cadauna. Dovremo, poi, aggiungere l’IVA al 22% se ci siamo aggiudicati una casa di lusso (del 10% negli altri casi).

8. I rischi di comprare casa all’asta

Adesso che conosciamo meglio il mercato delle case all’asta, quali sono i rischi a cui si può andare incontro quando si sceglie questa tipologia d’acquisto? Ne abbiamo evidenziati, in particolare, 3.

1. Esclusione dall’asta giudiziaria perché qualcosa è andato storto nel rispetto dei termini per la partecipazione;
2. Non avere i fondi sufficienti per coprire l’acquisto fatto entro i termini previsti dal tribunale;
3. Possibili opposizioni di terze persone all’aggiudicazione del bene.

Il consiglio che ci sentiamo di rinnovare e a cui abbiamo già fatto riferimento è quello di rivolgersi a personale specializzato e farci assistere durante tutta la procedura per non correre rischi inutili.

9. Perché conviene comprare casa all’asta

Chiudiamo con la parte più bella dell’acquistare casa all’asta perché, diciamocelo, acquistare un immobile pagandolo molto meno rispetto al suo valore di mercato è il sogno di tutti. Si stima che il ribasso rispetto ai prezzi standard sia del 40% anche se in molti casi si può raggiungere un costo inferiore del 50%. Nel caso di aste deserte, poi, i prezzi calano ancora di più e la convenienza aumenta. Una volta aggiudicato il bene potremo rivenderlo ad un prezzo superiore e, quindi, guadagnarci subito del denaro. Ecco perché le aste giudiziarie sono sempre più frequentate dal momento che vengono giudicate, specie dalle giovani coppie che intendono mettere su famiglia, la soluzione migliore per acquistare una casa senza spendere un patrimonio.

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Hai trovato nel nostro articolo tutte le informazioni che ti servivano per decidere se acquistare, o meno, una casa all’asta? Ribadendo che si tratta di una scelta da fare con molto scrupolo, ti invitiamo a dare un’occhiata alla nostra fotogallery dove trovi riassunti tutti i punti finora trattati.