Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

Fabiola Criscuolo
  • Dott. in Scienze Politiche

Sin dalla sua approvazione, il bonus ristrutturazione è stato un incentivo allettante e interessante. Ma come funziona in ambito condominiale? Quali sono le regole che si devono seguire quando la nostra abitazione si trova in un palazzo condiviso? Quali sono le novità di questo 2022? Scopriamo insieme tutte le regole del bonus ristrutturazione.

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

Con la nuova proroga del bonus ristrutturazione sono in molti coloro che desiderano usufruire degli incentivi statali. Questi consentono di migliorare la propria abitazione o svolgere lavori ritenuti di manutenzione straordinaria anche in ambito condominiale.

Non si tratta infatti di piccoli lavori soliti, come la pittura sulle pareti, la manutenzione della caldaia, la manutenzione dell’impianto idrico e di quello elettrico. La manutenzione straordinaria si preoccupa di interventi più considerevoli, che rientrano in vere e proprie ristrutturazioni dell’abitazione.

In questi casi, l’accesso ai bonus statali che consentono di ottenere detrazioni fiscali sulle spese sostenute, risulta davvero allettante per chi desidera svolgere questa tipologia di lavori.

Quando si vive in un condominio esistono però diverse regole da rispettare, che variano sulla base delle esigenze: la ristrutturazione di un singolo appartamento è infatti, differente rispetto a quella di tutto lo stabile. In questo articolo abbiamo raccolto le regole principali per svolgere i lavori e le novità inerenti ai nuovi bonus.

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

1. I lavori straordinari nel singolo appartamento

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

Sono molti i casi in cui si sceglie di effettuare lavori straordinari solo ed esclusivamente nel proprio appartamento, senza che ciò interferisca con il condominio in generale. Quando svolgiamo lavori di manutenzione ordinaria, come ad esempio la tinteggiatura delle pareti non sarà necessario effettuare alcuna comunicazione.

Diverso è il caso della ristrutturazione straordinaria, in particolare quella che può procurare rumore e di conseguenza disagio agli altri condomini. In questi casi sarà necessario richiedere la presenza di un direttore dei lavori che avrà il compito di redigere una comunicazione dettagliata dei lavori previsti che sarà poi, inoltrata all’amministratore di condominio, il quale comunicherà agli altri condomini lo svolgimento di lavori straordinari ed eventuali orari durante i quali sarà necessario chiudere gli impianti elettrici.

Anche per quanto riguarda le aree di svolgimento dei lavori è necessario effettuare una differenza tra quelle comuni e quelle private. Per lo svolgimento di lavori interni alle mura domestiche non siamo tenuti ad effettuare alcuna comunicazione al condominio.

Se invece desideriamo svolgere lavori su un’area come il balcone, per quanto anche questa risulti essere privata, dovremo richiedere l’approvazione attraverso un assemblea ed assicurare che non si interferisca con l’estetica generale. Ricordiamoci sempre di rispettare gli orari stabiliti dal regolamento condominiale, ovvero di effettuare i lavori mai prima delle 8:30 e dopo le 22 con una pausa tra le 13 e le 16.

Le stesse regole devono essere rispettate anche nel caso di accesso ai bonus statali, siano questi quello ristrutturazione o superbonus 110%.

2. I lavori comuni al condominio e il ruolo dell’amministratore

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

Quando i lavori di ristrutturazione da svolgere sono invece comuni al condominio, le regole da seguire sono molto più rigide, volte a tutelare la salute e la sicurezza di ogni singolo condomino.

In questo caso l’amministratore avrà un ruolo ancora più centrale: suo il compito di reperire il capitolato e di incaricare un tecnico abilitato per redigerlo. In seguito dovrà recuperare i vari preventivi delle ditte edili che dovranno poi essere valutati in assemblea condominiale ed approvati secondo quanto previsto dalla legge.

Successivamente all’individuazione della ditta dovrà essere poi nominato un direttore dei lavori e un responsabile della sicurezza. Sarà con loro che si avrà un rapporto costante per conoscere l’andamento dei lavori stessi. Durante l’assemblea per l’approvazione dei lavori sarà poi necessario stabilire i tempi e le ripartizioni delle spese per ogni singolo condomino sulla base dei valori millesimali.

3. Distinzione tra lavori urgenti e non

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

Anche quando si tratta di svolgere lavori di ristrutturazione attraverso l’accesso a bonus statali come bonus ristrutturazione 50% e l’ecobonus del 110%, trattandosi di lavori condominiali, è necessario distinguere tra lavori urgenti e non.

Lavori straordinari urgenti sono tutti quelli che incidono sulla sicurezza e la salute dei condomini e che potrebbero causare danni alla struttura. Possiamo citare interventi sull’impianto elettrico, sul suolo dissestato o sugli intonaci pericolanti, ovvero tutti quelli che se non eseguiti tempestivamente potrebbero far incorrere anche in conseguenze penali.

Per questi non è necessaria l’approvazione dell’assemblea e di conseguenza l’amministratore potrà conferire l’esecuzione dei lavori, anche attraverso il bonus, immediatamente.

Diverso per i lavori straordinari non urgenti ma necessari, ovvero quelli che possono rendere l’edificio più confortevole. Tra gli stessi rientrano i lavori di ristrutturazione per l’abbellimento delle facciate o per il miglioramento della classe energetica dell’intero condominio. Questi sono previsti anche dai bonus statali, ma richiedono un’approvazione dell’assemblea secondo il quorum previsto dal codice civile.

4. La divisione delle spese condominiali

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

In particolare quando parliamo di lavori comuni sul condominio, la modalità di spesa non è uguale a quella privata. Anche attraverso l’accesso a bonus statali, come quello ristrutturazione del 50% e l’ecobonus 110%, esiste una ripartizione delle spese.

Lavori sulle parti comuni dell’edificio prevedono la ripartizione in base ai millesimi della proprietà, quelli invece che riguardano aree con diversi gradi di utilizzo prevedono la ripartizione in proporzione all’utilizzo.

Per fare un esempio pratico, possiamo dire che i lavori della facciata saranno ripartiti per millesimi, quelli per l’ascensore sulla base del piano abitativo che, più sarà alto più farà salire la spesa.

5. L’accesso ai bonus e alle detrazioni per il condominio

Regole condominiali bonus ristrutturazione: 5 info e novità

In particolare quando si tratta di lavori sull’ambiente comune del condominio, i prezzi potrebbero aumentare. L’accesso ai diversi bonus che consentono i miglioramenti della struttura, permette di ottenere alte percentuali di detrazioni fiscali anche per un condominio di piccole dimensioni.

Uno dei più interessanti è il bonus ristrutturazione del 50% che prevede una detrazione per una spesa massima di 96.000€ nella dichiarazione dei redditi di tutti gli interventi edilizi di ristrutturazione straordinaria. La detrazione sarà recuperata nei dieci anni successivi con rate di uguale importo.

Altro bonus molto utilizzato in ambito condominiale è quello del Superbonus il 110%. Questo prevede una copertura totale di tutte le spese di ristrutturazione a patto che queste consentano una riqualificazione energetica della struttura condominiale. Anche in questo caso la detrazione avverrà attraverso la dichiarazione dei redditi o si potrà cedere il credito all’impresa che effettuerà i lavori.

Prorogati anche gli Ecobonus con detrazione del 50 e del 65% che riguardano soltanto l’efficientamento energetico della struttura. Per chi invece desidera solo ripristinare la facciata del proprio condominio, è possibile accedere al Bonus Facciate che consente aliquota del 60%.

Il condominio può scegliere anche di accedere al Sismabonus, che permette una detrazione tra il 75% e l’85%, o il Bonus Verde per il ripristino delle aree verdi condominiali.

Per tutti questi bonus anche in ambito condominiale valgono le stesse regole dell’ambito privato, ma necessitano dell’approvazione dell’assemblea per essere svolti.