Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

La morte di una persona cara è sempre un evento molto doloroso e traumatico. Tantissime le pratiche burocratiche da affrontare e tra queste è possibile che si collochi anche un immobile ereditato (o più d’uno). Cosa fare in questi casi? Come funziona la successione e quali sono le aliquote per stabilirne il costo? Ecco tutto quello che dobbiamo sapere!

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Non siamo mai pronti ad affrontare la morte di un genitore, di un fratello, di un nipote, di un nonno e, in generale, di una persona a cui siamo legati affettivamente da tutta la vita. Eppure è un evento con cui, prima o dopo, ci ritroviamo a fare i conti confrontandoci con tutto ciò che questo comporta, sia sul piano emotivo che burocratico.

Con o senza la stesura di un testamento, capita molto spesso di ricevere un immobile in eredità e di trovarsi completamente spaesati ed impreparati ad affrontare tutte le pratiche legate alla successione.

Ecco perché è importante fare chiarezza e definire al meglio quando fare la Dichiarazione di successione, come accettare l’eredità, quali saranno i costi da affrontare e come si potrà gestire la futura proprietà dell’immobile ereditato (compreso il pagamento delle imposte come l’IMU).

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Immobile ereditato, quand’è che si diventa proprietari?

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Nonostante possa sembrare una domanda scontata e ovvia, ti sei mai chiesto qual è il momento in cui si diventa effettivamente proprietari di un immobile che abbiamo ereditato? Molti credono, erroneamente, che questo momento coincida con il giorno della morte della persona a noi cara, ma non è così! Per essere legalmente proprietari del bene immobile ereditato è indispensabile che presentiamo la cosiddetta “Dichiarazione di successione”.

Succedere al de cuius significa, per l’appunto, subentrargli nell’effettiva proprietà del bene in questione. Per la legge italiana, però, questo non è possibile fintanto che non si redige e presenta (presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente) questa documentazione. Il suo scopo è fiscale ed è indispensabile affinché ci venga calcolato l’importo della tassa di successione.

Ogni dichiarazione di questo tipo, infatti, contiene tutti i dati degli immobili entrati nell’asse ereditario identificandone il valore catastale. Questo dipenderà da vari fattori e sarà, quindi, diverso da caso a caso. Un esempio per tutti è quello dell’immobile ereditato destinato a diventare la prima casa dell’erede: in questo caso la tassa avrà un importo inferiore rispetto, ad esempio, a quella di un immobile per il quale è previsto un utilizzo per fini commerciali.

La dichiarazione di successione: è obbligatoria?

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Parliamo, adesso, di Dichiarazione di successione. Abbiamo visto come questo documento sia il punto di partenza indispensabile per essere riconosciuti come proprietari di un immobile ereditato. A seguito dell’accettazione dell’eredità da parte nostra, sarà necessario procedere con la presentazione della suddetta dichiarazione.

Una domanda, a questo punto, può sorgere spontanea: siamo obbligati a farla? La risposta è “Sì”. Il fatto stesso che nell’eredità sia compreso un immobile ci obbliga a presentarla.

L’unico caso in cui siamo esonerati da quest’onere è quello in cui l‘eredità riguardi un parente “in linea retta”, non superi i 100 mila euro e non siano compresi beni immobili. Dato che l’oggetto della nostra attenzione è proprio una casa ricevuta in eredità, ci toccherà redigere la Dichiarazione di successione e registrarla legalmente.

Immobile ereditato: quali sono le tasse da pagare e chi paga?

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Le tasse di successione: argomento spinoso su cui sono in molti a porsi tante domande. La più importante riguarda indubbiamente l’ammontare delle stesse. Quanto ci costerà la Dichiarazione di successione? Ebbene, non esiste una risposta univoca dal momento che, lo abbiamo anticipato, sarà il Fisco a stabilirlo in base a diversi parametri personalizzati da caso a caso e in base, innanzitutto, al grado di parentela che legava eredi e de cuius e al valore catastale dell’immobile.

Le aliquote su cui si stabilirà l’ammontare della tassa di successione sono le seguenti:

  • 4% sul valore catastale per eredi che siano figli o coniugi del defunto con franchigia pari a un milione di euro;
  • 6% verso fratelli e sorelle con una franchigia di 100 mila euro;
  • 6% per nipoti, zii, cugini (di I grado), suoceri e cognati senza alcuna franchigia;
  • 8% per tutti gli altri soggetti (ad esempio i conviventi) sempre senza franchigia.
  • Per l’eredità verso un disabile si applica l’aliquota corrispondente al grado di parentela ma la franchigia sale, in questo caso, a 1,5 milioni di euro.

Per il resto, alla tassa di successione dovremo aggiungere due imposte da pagare in qualità di eredi di un immobile: l’imposta ipotecaria e quella catastale. La prima corrisponderà al 2% del valore catastale mentre la seconda sarà pari all‘1% di questo parametro. Solo nel caso in cui l’erede dichiari che utilizzerà l’immobile come prima casa, entrambe le tasse avranno un importo minore e corrisponderanno a 200 euro cadauna.

Altri esborsi andranno a riguardare imposte di bollo e simili oltre che la cosiddetta “voltura catastale” con cui comunicheremo al catasto che siamo i nuovi proprietari dell’immobile in questione. Il costo? 55 euro a cui aggiungere i canonici 16 euro per la marca da bollo.

Chi paga queste tasse? È presto detto: il tutto è a carico degli eredi che dovranno, quindi, sobbarcarsi tutte le spese legate all’eredità ricevuta.

Cosa succede nel caso di più eredi per lo stesso immobile

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Se il caso in cui a diventare proprietario di un immobile ereditato sia una sola persona è piuttosto semplice da gestire, qualche problema in più potrebbe nascere quando lo stesso bene viene destinato a più eredi. Cosa succede in una situazione di questo tipo? Ciò che verrà a crearsi in questo caso è una cosiddetta “comunione ereditaria”. Considerato il fatto che a ciascun erede spetta una “porzione” dell’immobile, una delle soluzioni più pratiche (a meno che non ci sia un accordo tra tutti per l’utilizzo da parte di uno solo) è la vendita.

Anche per vendere, però, è necessario che tutti siano d’accordo. Se anche solo uno non lo è, arrivano i problemi. Ci si dovrà rivolgere a personale specializzato e optare per due diverse soluzioni:

  • ognuno degli eredi vende la propria quota dando la precedenza nell’acquisto agli altri eredi;
  • ricorrere al giudice che, sciolta la comunione, deciderà se procedere con il frazionamento del bene (se possibile), con l’assegnazione ad uno degli eredi e la liquidazione del corrispettivo agli altri o con la vendita all’asta del bene e distribuzione del ricavato agli aventi diritto.

Immobile ereditato: si paga l’IMU?

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Altra questione spinosa che si pone dinnanzi agli eredi che hanno ereditato un immobile riguarda il pagamento delle normali tasse sulle abitazioni. L’IMU, in particolare, dovrà pagarsi? La risposta è, anche in questo caso, affermativa. L’IMU, difatti, fa parte di quelle imposte sulla casa che bisogna versare sempre. Nonostante abbiamo 12 mesi di tempo per fare la Dichiarazione di successione e ulteriori 30 giorni per la voltura catastale, l’IMU non viene sospesa.

L’unico caso in cui assistiamo ad una sospensione di questa tassa riguarda la non accettazione dell’eredità. In tutti gli altri casi, l’erede cui verrà “concesso” l’immobile dovrà pagare l’IMU dell’anno in corso e, se è il caso, anche quella degli anni precedenti.

Per l’abitazione che risultava come prima casa del defunto, gli eredi pagheranno l’IMU a partire dal primo giorno successivo alla morte. Se, ad esempio, Mario Rossi è morto il 28 maggio 2o22 e ha lasciato in eredità l’abitazione che utilizzava come prima casa, gli eredi pagheranno l’imposta con decorrenza dal 29 maggio 2022.

L’immobile ereditato non rientra nella comunione dei beni

Immobile ereditato e tasse: chi paga, costi e successione

Escluso il coniuge che, naturalmente, era sposato con il de cuius, cosa succede per gli eredi che sono sposati in regime di comunione dei beni? L’immobile ereditato vi rientrerà in automatico? Una risposta che in molti si pongono e che trova, stavolta, una risposta negativa. In nessun caso l’abitazione ricevuta in eredità sarà “in comune” con il proprio coniuge ma rimarrà, invece, di proprietà esclusiva.

Allo stesso modo, anche nel caso in cui l’immobile fosse venduto, quanto ricavato non rientrerà nella comunione dei beni. Stesso discorso per qualunque bene acquistato dall’erede con i proventi della vendita stessa.