Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Elisabetta Coni
  • Perito per il turismo

Avete deciso di vendere o comprare un appartamento? Avete un appartamento in vendita da tanto ma non sembra appetibile? Se il tempo passa e le offerte stentano ad arrivare, oppure vorreste acquistare perché stanco dell’affitto ma non trovate l’immobile giusto, magari è per qualche motivo a cui non badate. Appartamento in vendita: consigli per chi vende e chi compra.

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Capita spesso che si abbia un immobile in vendita o lo si voglia comprare, ma passano i giorni, i mesi e addirittura gli anni senza una proposta interessante. Se per il venditore potrebbe diventare un peso tra oneri e tasse, un compratore potrebbe stressarsi e non poco, anche se entrambi non hanno intenzione di cedere alla prima occasione che capita.

D’altro canto, non è mai piacevole ritrovarsi con un appartamento in vendita e non riuscire a portare avanti la trattativa fino in fondo o non trovare nessun immobile da comprare. Di seguito, ecco alcuni consigli chiave per un appartamento in vendita: per chi vende e chi compra per far sì che in breve tempo si possa raggiungere il vostro obiettivo.

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

1. Scegliete l’agenzia a cui affidarvi

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Mai fare da soli, è la regola principale. Ormai, vendere e comprare casa è diventato complicato senza che dei professionisti seguano adeguatamente l’iter. Affidatevi a un agente immobiliare di fiducia, l’importante è che sia professionale e che capisca le vostre esigenze. Meglio se è del posto, in modo da ascoltare anche i suoi consigli.

Chiedete subito a quanto ammonta la provvigione: se è oltre il 3%, lasciate perdere, perchè il limite è fissato per legge. Molte agenzie fanno firmare l’esclusiva, ovvero un accordo per il quale si è obbligati a rivolgersi a loro se si trova un acquirente anche da soli, o per mezzo di altri professionisti.

Si tratta di un vincolo necessario perché tante volte i venditori tendevano ad andare in molte agenzie e gli stessi compratori visionavano lo stesso immobile con più professionisti. Onde evitare diatribe per la provvigione, potete concordare un’esclusiva a tempo.

2. Adeguatevi al prezzo di mercato

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

La formula “non ho fretta” non vi dà il lasciapassare a sparare cifre fuori mercato. Il venditore vuole guadagnare quanto il compratore voglia risparmiare e fare l’affare. Fate stimare all’agente immobiliare il prezzo.

La stima si baserà, tra le altre cose, anche sull’analisi degli immobili simili e di fatto concorrenti. È permesso tenere un margine, calcolando le spese e soprattutto la provvigione del 3% da dare all’intermediario.

3. Per chi compra: fate più sopralluoghi in giorni e momenti diversi

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Scegliere una casa non è esattamente come comprare su Internet, dovete avere tempo e soprattutto cercate di concentrarvi su pochi immobili, ma buoni. Inutile fare un tour de force e visionare oltre 5 case in un giorno, per poi non ricordarsi neanche la porta di entrata.

E se vi interessano almeno due appartamenti, concordate con il professionista altre visite in giorni e orari diversi. Vi renderete conto di elementi quali traffico, luminosità e soprattutto rumorosità dei vicini!

4. Per chi vende: fate un servizio fotografico mirato

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Questo non significa che dovete usare Photoshop oppure chiamare un fotografo professionista. Cercate di fotografare i punti di forza del vostro immobile, anche perché l’impatto visivo immediato permetterà di avere contatti mirati e di non perdere tempo.

In accordo con l’intermediario, potete fare pubblicità sui maggiori siti Internet dedicati. A tal proposito, non mettete le foto a caso, ad esempio anche sui social.

5. Per il venditore: occhio al disordine!

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Mostrare la casa vissuta va bene, dà uno spaccato di realtà, ma non significa dimenticarsi di mettere in ordine e fare le pulizie. Cercate di abbellire e tenere pulito. Vedendo troppe cose e tanta confusione, gli acquirenti crederanno che l’appartamento sia piccolo e lo scarteranno a priori. Adottate uno stile minimalista e tenete l’essenziale, sarà anche più facile traslocare.

6. Per il venditore: preparate tutti i documenti

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Non aspettate che ci sia un potenziale compratore, dovete reperire dei documenti fondamentali quali la planimetria catastale, la visura catastale, l’atto di provenienza (in gergo, il contratto di acquisto o successione o altro titolo), l’attestato di prestazione energetica e soprattutto il consenso alla privacy, indispensabile per chi vende e per chi compra.

7. Per il compratore: scegliere e informarsi bene

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Non aspettatevi di innamorarvi subito di un appartamento, cercate di stare coi piedi per terra e soprattutto chiedete informazioni su spese di condominio, spese accessorie, eventuali pregi e difetti dell’immobile, se sarà arredato o meno e così via.

La zona è importante ma anche la funzionalità: avere una bella vista mare e dover rifare gli impianti è un gioco che non vale la candela. Date un’occhiata a quello che funziona e non funziona, in modo da poter trattare sul prezzo. Meglio ancora, fate venire un perito per valutare eventuali difetti nascosti della casa.

8. Trattare sul prezzo

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Il venditore, con l’aiuto dell’agente immobiliare, stabilirà un prezzo di partenza, il più possibile trattabile. Il compratore rilancerà con una offerta, che però non deve essere troppo bassa e fuori mercato. Incidono sulla trattativa eventuali lavori da fare, come il rifacimento di impianti o di ambienti quali il bagno.

Pertanto, se il venditore ne ha la possibilità, conviene verificare il buon funzionamento degli impianti di base e magari rifare cucina e bagno. In questo modo, l’appartamento potrebbe anche acquisire valore.

9. Non siate precipitosi

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Ponderare bene ogni decisione vale sia per l’acquirente, sia per il venditore. Entrambi avranno un budget massimo, dato dalle spese che dovranno affrontare, dal mutuo che si dovrà richiedere  e così via. Solo dopo essere sicuri che anche con un prezzo leggermente ribassato si possono sostenere i costi, si può accettare la controproposta o avanzarne un’altra.

Se il venditore non si smuove da lì o il compratore non accetta, meglio guardare altrove. Fondamentale anche capire che il mercato è variabile: se non si ha urgenza o si vuole una zona particolare a tutti i costi, aspettate di cogliere l’occasione migliore.

10. Attenzione a ipoteche e altri vincoli

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Testualmente, ogni immobile viene venduto privo di vizi e vincoli, pertanto il venditore si dovrà premurare di togliere l’ipoteca del mutuo. La verifica su quali e quante siano va effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e ti darà conto se sulla casa gravano ipoteche o pignoramenti.

Per chi compra, meglio fare una piccola verifica anche tramite notaio e agente immobiliare per non trovare una sorpresa poco piacevole. Inoltre, se in successione ci sono altre persone, o il venditore è in regime di comunione dei beni, ci vuole il consenso delle parti per la vendita. Se il venditore è una impresa, accertatevi che non ci sia un fallimento di mezzo.

Appartamento in vendita: fasi vincolanti per compratore e venditore

Appartamento in vendita: 10 consigli per chi vende e chi compra

Proposta di acquisto

La proposta d’acquisto è la fase più importante della trattativa e dimostra che si fa sul serio. L’offerente fa una proposta e se il venditore la sottoscrive, l’offerente è vincolato a procedere. Deve essere presentata in forma scritta e accompagnata da un assegno di acconto intestato al proprietario, il cui importo è generalmente compreso tra il 5 ed il 10% del valore dell’immobile. Entro un tempo prestabilito, il venditore dovrà comunicare il rifiuto o l’accettazione per iscritto o per il tramite dell’agenzia immobiliare.

Preliminare di compravendita

Detto anche compromesso, è l’accordo con cui le parti si impegnano a concludere la compravendita, rispettando clausole e condizioni. Se una delle due parti è una società, il firmatario deve avere i necessari poteri di firma. Con il compromesso, l’acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, che anticipa una parte del prezzo e verrà versata al venditore.

Si tratta di una garanzia e come tale, dovrà essere tracciabile visto che il numero e i dati dell’eventuale assegno o altro mezzo di pagamento dovranno essere inseriti nell’atto di compravendita, così come eventuali altri acconti se concordati.

Secondo l’art. 1385 del Codice Civile, se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra o richiedere l’esecuzione forzata del compromesso.

Rogito o atto di compravendita

Si tratta del contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell’immobile. L’acquirente è vincolato a pagare il prezzo pattuito. Esso viene stipulato davanti a un notaio in presenza del venditore e del promissario acquirente, oltre che l’intermediario (anche il suo compenso verrà trascritto in rogito).

Viene redatto in forma pubblica per garantire l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato, deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute, specificando i mezzi di pagamento utilizzati.

Qualora il notaio, dopo verifica, consta che mancano dei documenti o ci sono incongruenze, ha il potere di sospendere l’atto. Venditore o compratore dovranno dunque concordare un altro appuntamento e fornire la documentazione o i dati mancanti.

In tutti e tre i casi, se si tratta di un cittadino straniero che vende o compra l’appartamento, bisogna verificare tramite l’agenzia che conosca la lingua italiana parlata e scritta.

In caso contrario, sarà indispensabile far intervenire un interprete qualificato che curi la traduzione di tutti i documenti, dal contratto preliminare al contratto di rogito, nella lingua parlata dalla persona in questione, la quale pagherà le relative spese.