Appartamento in affitto: 10 consigli per il locatore e il conduttore

Dare o prendere un appartamento in affitto non è roba da poco: è indispensabile fare tutto a regola d’arte per non rischiare di incorrere in problematiche anche molto serie. Contratto, spese, gestione e manutenzione sono solo alcuni degli aspetti a cui bisogna fare attenzione, sia nei panni del locatore che del conduttore.

Capita sempre più spesso di ritrovarsi proprietari di una seconda casa e di pensare, quindi, di affittarla a terzi. Una scelta vantaggiosa innanzitutto sul piano economico dato che la case sfitte hanno costi elevati (l’IMU, ad esempio, è particolarmente alta!) e necessitano, comunque, delle normali manutenzioni. Se non abbiamo intensione di vendere, quindi, dare l’appartamento in affitto è la soluzione migliore.

Chiunque di noi, tra l’altro, può trovarsi nella necessità di dover prendere in affitto un immobile in cui trasferirci. Sia per conduttori che per locatori, il momento della firma del contratto corrisponde con quello in cui ci si sobbarca una serie di doveri ed obblighi.

Situazioni a cui tener fede per non avviare procedure di sfratto davvero poco piacevoli. Ecco perché addentrarci un po’ più a fondo nel mondo degli affitti di immobili (con 10 utili consigli) è indispensabile. Pronti a partire?

Appartamento in affitto: 5 consigli per il locatore

Il locatore è il proprietario dell’appartamento in affitto. Essendo una delle figure principali del contratto, è indispensabile essere al corrente di quelle che sono le pratiche migliori da seguire per affittare casa senza problemi e nei tempi più rapidi.

Abbiamo selezionato, in particolare, 5 consigli da seguire ed inerenti, ad esempio, al contratto, alla scelta dell’inquilino ed al rapporto con quest’ultimo. Scopriamoli!

1. Scegliere la tipologia di contratto migliore per le proprie esigenze

Il primo passo che un locatore deve fare per mettere il suo appartamento in affitto è quello di scegliere, tra quelle possibili, la tipologia di contratto che più soddisfa le proprie esigenze. Proprio il contratto, infatti, stabilisce il tipo di rapporto che avremo con l’inquilino ed i costi da sostenere (in termini di tasse).

Vogliamo affittare l’immobile per un breve periodo o una formula di lunga durata ci è più congeniale? Tra le due, l’opzione dell’affitto breve è quella che ci permette rapporti di minor durata con gli inquilini, eventualità quasi a zero di incorrere in sfratti o simili ed una redditività più elevata.

Attenzione, però, a tutte le incombenze da seguire come la cedolare secca (al 21% invece che al 10) e gestioni leggermente più impegnative. Non è un caso se una delle figure professionali che si sta diffondendo maggiormente è quella del “property manager”, un vero e proprio consulente che si occupa di gestire appartamenti e case vacanze.

Gli affitti residenziali, quindi a lungo termine, garantiscono entrate costanti e non richiedono particolari impegni (si usufruisce anche di un IMU ridotta per l’appartamento affittato). Le formule sono tante (la più classica è la 4+4, detta anche a canone libero, ovvero 4 anni con rinnovo di altri 4). In questo senso, comunque, è sempre possibile scegliere facendo riferimento alle esigenze di tutte le parti.

2. Scegliere con cura l’inquilino

Una volta che daremo il nostro appartamento in affitto, avremo a che fare con l’inquilino per un bel po’ di tempo. Ecco perché tra i consigli per affittare al meglio il nostro immobile, non poteva mancare quello inerente la scelta giusta di questa figura. Ne dovremo comprendere l’affidabilità, anche se spesso non è semplice, dal momento che gli affideremo uno dei nostri beni più preziosi.

Verificare la capacità di far fronte ai pagamenti mensili e alle eventuali altre spese necessarie è fondamentale. Utile, quindi, richiedere le ultime dichiarazioni dei redditi o i fogli di paga più recenti. Alcuni studi professionali, poi, consentono di effettuare indagini di solvibilità sul futuro inquilino: prevenire è meglio che curare!

3. Deposito cauzionale e assicurazione

Il deposito cauzionale viene versato dall’inquilino. Lo scopo è quello di coprire le somme derivanti, ad esempio, da evnetuali morosità o da danni recati all’appartamento in affitto. In genere è consigliabile chiedere circa 2 o 3 mensilità di anticipo che ci mettano al sicuro da eventuali problemi (benché, a volte, potrebbero non essere sufficienti!).

Dal momento che essere previdenti non è mai abbastanza, è consigliabile la stipula di un’assicurazione legata proprio all’affitto. Grazie a questa copriremo:

• eventuali morosità degli inquilini;
• spese legali nel caso sia necessario sfrattare gli inquilini;
• danni derivanti dall’utilizzo dell’inquilino del nostro appartamento.

4. Stipulare il contratto con l’assistenza di un professionista

La stipula di contratti per dare un appartamento in affitto è un passaggio importantissimo da fare con la massima attenzione per non ritrovarci diversi grattacapi a cui far fronte. Anche per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate bisogna che siamo quanto più scrupolosi ed attenti possibile.

Ecco perché, se non siamo esperti nel settore, la soluzione migliore è quella di farsi aiutare da un professionista come, ad esempio, agenti immobiliari o commercialisti. Meglio, dunque, non correre rischi inutili ed affidarci a chi si dimena tra queste pratiche quotidianamente.

5. Avere un atteggiamento positivo verso l’inquilino

Illustrare all’inquilino quelle che sono le regole da seguire (specie se l’appartamento in affitto si trova in condominio). Questo renderà più semplici i rapporti successivi sia tra proprietario ed affittuario che con il vicinato. Il quieto vivere, difatti, è di fondamentale importanza ed è per questo che avere un atteggiamento sempre positivo è una pratica che può esserci molto utile.

Avere un buon rapporto da fondare sulla stima e sulla fiducia ci sarà utile per affrontare eventuali situazioni in cui, invece, litigare sarebbe molto più che semplice. Un esempio? Tutto ciò che riguarda la manutenzione ordinaria e straordinaria legata all’immobile e per cui nascono davvero le controversie più forti e rapide.

Appartamento in affitto: 5 consigli per il conduttore

Il conduttore, quando prende un appartamento in affitto, si prende l’onere di mantenere la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta e di tenere, nella sua gestione, la buona diligenza del padre di famiglia. Ecco che, quindi, conoscere quelli che sono i principali passaggi da affrontare è importante per non sbagliare e per essere certi che la casa scelta sarà quella in cui staremo fino a fine contratto (ed anche oltre). Ecco, anche per il conduttore, 5 consigli fondamentali.

1. Verificare la posizione e lo stato dell’immobile

Prendere un appartamento in affitto, specie se si vuole farlo per un periodo di tempo abbastanza lungo, è una scelta importante. Durante la prima visita con il proprietario sarà indispensabile valutare bene lo stato dell’immobile ed osservare con cura anche la zona in cui lo stesso si trova.

Dovremo verificare tutti gli impianti (meglio se con un esperto, dato che devono essere tutti a norma) e, nel caso di problematiche che ne diminuiscano l’idoneità abitativa, è nostra facoltà chiedere di rescindere dal contratto o di pagare un affitto più basso. Che dire del vicinato? Benché ognuno di noi viva la propria casa dall’interno, anche “il contorno” deve essere di nostro gradimento. Se, dunque, la posizione non ci convince è meglio lasciar perdere per evitare di pentirci della scelta fatta.

2. Leggere attentamente il contratto prima di firmarlo

Le tipologie di contratto da stipulare per poter prendere un appartamento in affitto sono diverse. Lo abbiamo visto, ma che siano di tipo breve, lungo, transitorio la regola principale è quella di leggerlo sempre benissimo prima di firmarlo. Chiedere, anzi, una bozza da visionare prima ancora della firma effettiva, è buona prassi per poterci permettere uno studio più approfondito di tutte le clausole.

Un buon contratto deve contenere tutti i dati delle parti, quelle dell’unità abitativa in questione, la durata e può contenere altri dettagli come, ad esempio, quelli inerenti alle modalità di pagamento accettate. Clausole verbali non vanno mai accettate. La successiva registrazione all’Agenzia delle Entrate andrà fatta entro 30 giorni dalla firma (onere di cui si occupa il proprietario ma per il quale le spese potrebbero essere divise tra le parti al 50%).

3. Capire quali spese sono incluse nel canone di affitto

Quali sono le spese comprese nel canone di affitto? Questo è un punto fondamentale da chiarire prima di firmare il contratto per prendere un nuovo appartamento in affitto. Alcune spese, difatti, possono essere incluse, sebbene questo non sia un obbligo. Ci riferiamo agli esborsi relativi, ad esempio, alla fornitura di luce, acqua, gas, connessione internet. Il più delle volte, invece, queste spese sono “a parte” e vanno corrisposte dall’inquilino in base ai consumi registrati.

Proprio per quanto riguarda questa tipologia di fornitura, inquilino e proprietario potranno accordarsi per richiedere una voltura a nome dell’inquilino o, invece, effettuare i pagamenti direttamente come se fosse il proprietario a farli (quindi a suo nome).

4. A chi spettano le spese per le manutenzioni?

La manutenzione di un appartamento in affitto: uno degli argomenti che, più di ogni altro, crea incomprensioni e discussioni tra inquilini e proprietari (non a caso è disciplinata dall’articolo 1575 del Codice Civile). Ecco perché comprendere bene cosa ci toccherà pagare e cosa no è fondamentale. Le manutenzioni ordinarie, di solito, sono a carico dell’inquilino mentre per quelle straordinarie si dovrà fare riferimento direttamente al proprietario.

Al proprietario, quindi, toccheranno sempre le spese relative agli interventi sui vari impianti come quelli relativi alla sostituzione degli infissi o delle caldaie che hanno smesso di funzionare. Ma attenzione: se, ad esempio, il danno è stato cagionato dalla nostra negligenza nella manutenzione ordinaria, le relative spese saranno a nostro carico (seppur rientranti tra quelle straordinarie).

5. Effettuare sempre pagamenti in maniera tracciabile

Le modalità di pagamento accettate per la corresponsione del canone di affitto possono essere incluse all’interno del canone di affitto. Indipendentemente, comunque, dal fatto che vi siano o meno, è importante effettuarle esclusivamente utilizzando modalità tracciabili.

Questo ci permetterà di rispettare in tutto e per tutto l’ormai nota norma antiriciclaggio ma non solo! Avremo sempre le ricevute di ogni operazione effettuata e, quindi, la prova del pagamento (da utilizzare nel caso in cui il proprietario affermi di non aver ricevuto una o più mensilità).