Amministratore di condominio e lavori urgenti: quando può agire senza delibera?

Scopri cosa accade quando l’amministratore di condominio decide di procedere con lavori urgenti senza una delibera assembleare: in casi di necessità estrema quando non si fa in tempo a convocare neanche l’assemblea, è possibile che l’amministratore dia il via libera ai lavori per evitare pericoli e danni a persone o cose. Quali sono le responsabilità e le conseguenze di questa decisione? E si dovrebbe sempre agire in questo modo? Facciamo chiarezza. 

Quando si rende necessario effettuare lavori di manutenzione straordinaria per la sicurezza e il decoro dell’edificio, l’amministratore ha il potere-dovere di intervenire senza una delibera assembleare. Non può ordinare tali lavori se non sono urgenti, ma è tenuto a riferirne all’assemblea.

Questo significa che, nonostante i lavori straordinari rientrino nelle competenze dell’assemblea, l’amministratore può agire immediatamente in caso di urgenza. Tuttavia, dopo aver autorizzato i lavori, l’amministratore deve convocare l’assemblea per informare i condomini sulla situazione e ratificare le spese sostenute.

La definizione di lavori urgenti è data dalle sentenze emesse dai giudici. Si considerano urgenti quei lavori di manutenzione che mirano a evitare danni imminenti e irreparabili al condominio e ai singoli condomini. Ad esempio, un temporale estivo potrebbe causare danni significativi al tetto del condominio. L’urgenza e il breve tempo a disposizione spingono l’amministratore ad agire per prevenire situazioni di pericolo potenziale e pregiudizi irreparabili all’edificio.

Le stesse sentenze giudiziarie stabiliscono che si tratta di interventi che prevenire il cagionamento di danni imminenti ed irreparabili e l’amministratore, per evitare il peggio,  deve agire tempestivamente prevenendo situazioni di pericolo potenziale per l’immobile e i condomini stessi.

Lavori senza delibera, le conseguenze

Dopo aver eseguito i lavori urgenti, l’amministratore deve ottenere l’approvazione dell’assemblea per il rimborso delle spese sostenute.

Se l’assemblea non approva il rimborso, l’amministratore non potrà ottenere nulla, a meno che non intervenga un giudice per accertare il requisito dell’urgenza. Tuttavia, l’assemblea ha il potere di ratificare i lavori eseguiti dall’amministratore anche senza urgenza, purché siano ritenuti utili e giustificati.

In questo caso, il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione non avrà diritto al rimborso, a meno che si tratti di una spesa urgente. Queste conseguenze mettono in evidenza l’importanza di una corretta gestione e comunicazione da parte dell’amministratore durante i lavori urgenti.

L’amministratore non fa nulla: le azioni del condomino

Se l’amministratore non si attiva per interventi urgenti e di straordinaria amministrazione, un singolo condomino può agire anticipando le spese per evitare danni o deterioramenti all’immobile condominiale. Tuttavia, il condomino che assume la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, tranne che si tratti di una spesa urgente.

Insomma, l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria se non sono urgenti. Ad esempio, non può certo ricavare dal nulla una sorta di lavanderia condominiale, ma potrà intervenire in caso di danneggiamento della struttura, soprattutto se interessa muri portanti. L’amministratore dovrà convocare una assemblea straordinaria e discutere in assemblea dei fatti, per poi approvare o meno con delibera assembleare.

Tuttavia, il carattere d’urgenza consente all’amministratore di intervenire immediatamente, autorizzando i lavori, che saranno successivamente ratificati dall’assemblea a parte, con la quota spettante conteggiata per ogni singolo condomino in base alla tabella millesimale. L’amministratore è tenuto ad agire con trasparenza, fornendo un elenco dettagliato delle spese e dimostrandole con le singole fatture.