Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Elisabetta Coni
  • Perito per il turismo

Affittare da privati senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare è possibile? Ma certo! Chi lo dice che senza un intermediario non si possa affittare un immobile a breve, lungo o medio termine? Tutto quello che c’è da sapere sugli affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili riguardo i documenti necessari, compenso, pubblicità e altre dritte per dare o prendere in affitto senza pensieri.

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Se siete tra i fortunati in possesso di una seconda casa di proprietà, certamente vorrete trasformarla in una rendita mettendola in affitto. Avere un reddito costante è sempre una garanzia, anche per abbattere le spese connesse all’immobile.

Tuttavia, come in ogni investimento, non è certo immune da rischi e grattacapi che potrebbero derivare dall’affittare casa a degli estranei, come il mancato pagamento del canone alla cattiva gestione e cura della casa da parte degli stessi inquilini.

Molte persone, proprio per evitare questo tipo di problemi, decidono di affidarsi a un’agenzia immobiliare che funga da intermediario. Però, sappiate che un intermediario non lavora certo gratis, pertanto se volete risparmiare potete dare in affitto l’immobile in autonomia.

Anzi, sono tante le persone che cercano casa in affitto che gradiscono contrattare direttamente con i privati, in quanto da essi derivano numerosi vantaggi. Ecco tutto quello che c’è da sapere sugli affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili per locatore e conduttore.

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

1. Selezionare il target da subito

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Come in ogni merce e servizio che si rispetti, anche in ambito immobiliare ci sono le nicchie di mercato. Esistono siti web specializzati in affitto con privati, completi di foto e descrizione dell’immobile e dove il proprietario specifica anche la tipologia di inquilini e detta le condizioni.

La più comune è quella di non avere animali domestici, cosa che si può contrattare se gli inquilini si dimostrano aperti alla possibilità di ripagare i danni che l’amico peloso possa causare, anche mediante la stipula di una assicurazione apposita.

Per chi vuole affittare, cercate di conoscere a fondo i potenziali inquilini. Sarà importante capire non solo che lavoro facciano e quanto tempo vorrebbero fermarsi, bensì anche le loro passioni e se tendono ad uscire spesso con amici. Non solo per le condizioni della casa, quanto per non dare fastidio ai vicini.

2. Disponibilità a uno o più sopralluoghi, anche con perizia

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Vedere un immobile su Internet e dal vivo non è esattamente la stessa cosa. Locatore e conduttore dovrebbero essere disponibili a più sopralluoghi per capire meglio gli spazi e soprattutto le condizioni dell’immobile. Fondamentale la presenza del reale proprietario, non delegate soprattutto se si tratta della prima visita.

Parlare direttamente con i potenziali inquilini e senza intermediari aiuterà anche a risparmiare tempo sul lato pratico. Si può portare anche un esperto che faccia una perizia e dia un’occhiata agli impianti principali. Qualora ci sono problemi, si può contrattare: il proprietario ha tutto da guadagnare accontentandovi.

3. Trasparenza e tipo contratto di affitto (sempre in forma scritta)

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Ogni persona che sarà interessata alla casa avrà diritto di sapere le questioni economiche. Ad esempio, spese da pagare a parte (di solito tutte le utenze) e a quanto ammontano le spese di condominio, oltre a sapere quali sono di spettanza a proprietario e inquilino.

Sarà possibile trattare sul prezzo senza problemi, l’importante è dare un segnale di massima trasparenza e disponibilità, pur rimanendo fermi sui punti fondamentali che per voi sono importanti.

Non resta che decidere il tipo di contratto di affitto: redigetelo sempre in forma scritta, niente accordi verbali né tantomeno fogli volanti con valore nullo. A seguito della firma di un contratto, le parti sono tenute a impegnarsi contrattualmente, perciò si hanno determinati diritti ma anche doveri.

Attenzione: ricordatevi di leggere e poi firmare ogni singola pagina, anche perché un contratto a medio o lungo termine dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate.

4. Assicurazione e deposito cauzionale

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Al giorno d’oggi, le compagnie assicurative offrono polizze adatte alla copertura dei rischi derivanti da contratti di locazione. Stipulando un certo tipo di assicurazione si avrà la garanzia di avere meno grane quando si verificano spiacevoli inconvenienti come il mancato pagamento del canone, danni sull’immobile e spese legali per gestire le procedure di sfratto.

Inoltre, le compagnie assicurative faranno gratuitamente ulteriori verifiche sui soggetti, per capire se c’è da fidarsi. L’inquilino può anche stipulare un’assicurazione per coprire eventuali danni a terzi e per coprire eventuali rischi di furto o incendio.

Anche in presenza dell’assicurazione, si può richiedere il deposito cauzionale, una somma di garanzia che l’inquilino versa nelle mani del locatore al momento della stipula del contratto. Essa è corrispondente a 2 o 3 mensilità di canone. L’importo dovrà essere restituito al conduttore al termine della locazione, detraendo eventuali somme per coprire i danni causati.

Questa garanzia costituisce per il conduttore un buon incentivo a gestire con cura e attenzione la casa affittata, il proprietario ha già una somma per coprire i costi per riparare eventuali danni e consente di verificare che l’inquilino abbia le minime capacità finanziarie per far fronte agli obblighi del contratto.

5. Inventario con verbale di consegna e riconsegna

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L’inventario con relativo verbale di consegna della casa sono fondamentali per avere delle sicurezze in più e verificare, alla riconsegna della casa, che sia tutto in ordine evitando contenziosi.

Nel verbale, oltre ad elencare i beni di cui è dotata la casa come ad esempio mobili ed elettrodomestici, si dovranno riportare anche le condizioni di conservazione dell’immobile alla sottoscrizione del contratto.

6. Consegnare la casa in ordine

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Che siate inquilini o proprietari, consegnare o riconsegnare la casa in ordine è un obbligo. Anche se è stata visionata, è buona norma e regola farla trovare con le pareti fresche di pittura, pulita e profumata.

Se si è impossibilitati a fare determinati lavori, l’inquilino dovrà essere messo a conoscenza di tutte le problematiche e, qualora ci pensi lui, ha il diritto di chiedere qualche sconto sull’affitto o sulle spese di condominio pari alla somma spesa, salvo accordi diversi. Meglio scrivere tutto nel contratto, onde evitare controversie. 

7. Condominio e regolamento di condominio

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Pur non essendo responsabile dei comportamenti dell’inquilino, il proprietario deve sempre informare il conduttore sulle regole condominiali. Inoltre, deve obbligatoriamente avvisare l’inquilino delle scadenze delle spese di condominio, salvo accordi diversi.

L’inquilino ha il diritto di informarsi attraverso l’amministratore e chiedere chiarimenti anche in merito agli altri condomini, soprattutto per il quieto vivere. Il buon senso imporrebbe che si vada d’accordo e in armonia, per quanto possa essere possibile.

8. Procurarsi i documenti necessari

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Affittare da privato significa anche occuparsi della parte burocratica. Esistono dei moduli prestampati di contratto di affitto trovabili online e da compilare e registrare presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto di affitto presso L’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma con l’inquilino. Bisogna inoltre ricordarsi di compilare il Modello RLI.

I documenti da presentare e che vengono richiesti, salvo altre eccezioni, sono:

  • due copie originali del contratto firmato da entrambe le parti;
  • modello 69 compilato;
  • ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
  • marche da bollo da 16 Euro ogni due pagine.

Il proprietario dovrà comunicare all’ inquilino l’avvenuta registrazione entro 60 giorni dalla presentazione all’Agenzie delle Entrate. Si può anche registrare il contratto mediante il portale apposito. Per entrare in Fisconline, occorre dotarsi di una tra identità SPID, carta d’Identità Elettronica, tessera sanitaria abilitata a Carta Nazionale dei Servizi, credenziali Entratel o Fisconline. Per la registrazione del contratto di affitto ci sono tre step:

  • andare nell’area “Servizi”;
  • cliccare sulla sezione “Fabbricati e terreni”;
  • successivamente su “Contratti di locazione”.

Dopo aver compilato tutte le parti, si deve andare su “Riepilogo” per verificare il calcolo delle imposte possibile verificare il calcolo delle imposte e inserire gli allegati.  Cliccando “Invio” e “Prosegui”, si concluderà il tutto.

Tenete presente che l’unico caso in cui il contratto non va registrato riguarda gli affitti di breve durata, ovvero quelli inferiori a 30 giorni. Ma ci sono degli obblighi anche qui, almeno la comunicazione online dei dati alla Questura di tutti gli inquilini presenti, entro 24 ore dal loro arrivo. Il sito si chiama Alloggiati web, il quale è aggiornato anche sulle ultime novità in merito a questo ambito.

9. Informarsi e conoscere il mercato degli affitti

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Che siate inquilino o proprietario, prima di prendere qualunque decisione in merito a un immobile dovete conoscere la realtà del mercato della vostra zona. Questo eviterà di prendere in considerazione cifre bassissime oppure optare per immobili in affitto dal canone altissimo.

Informatevi visualizzando siti web specializzati in affitti, fate un consulto con degli esperti immobiliari e tenete in considerazione l’idea di far effettuare una perizia di stima da un professionista del settore.

Gli inquilini potranno inoltre visionare altri immobili e fare confronti, nonché richiedere loro stessi una perizia.  Sul sito dell’Agenzia delle Entrate si può trovare una sezione chiamata osservatorio del mercato immobiliare, in cui ci sono le quotazioni per semestre e per zona sia delle vendite, sia degli affitti. Il servizio è gratuito.

Affitti con privati, costi da sostenere

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

L’agenzia o l’intermediario non si pagherà, ma ci sono costi fissi che è bene calcolare sulle spese. Si deve considerare l’imposta di registro, calcolata in base al tipo di abitazione:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, 2% del canone, negli altri casi
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di annualità previste.

Nel caso di un contratto con regime fiscale ordinario, il proprietario dovrà pagare il 50% delle spese di registrazione del contratto, mentre l’altro 50% spetterà all’inquilino. Per quanto riguarda, invece, la cedolare secca, l’imposta è del 21% del canone percepito (del 10% per i contratti a canone concordato).

Contratto con privati: affitto con riscatto

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Negli ultimi anni ha preso piede la formula dell’affitto a riscatto. Chi prende in affitto un’abitazione può diventarne proprietario. Si può procede con un contratto di questo tipo anche senza agenzia immobiliare: l’affitto con riscatto non è altro che un qualsiasi contratto di affitto che stabilisce però i tempi per il pagamento, le caratteristiche del canone di locazione e i diritti del proprietario e dell’inquilino, le modalità di ripartizione di eventuali caparre da versare dopo una certa tempistica e altri termini.

La durata della trascrizione dell’affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e può arrivare fino al massimo di 10 anni.

La legge prevede anche che il contratto d’affitto con riscatto, per avere effetti legali, sia trascritto presso i registri immobiliari e che possa essere risolto nel caso in cui l’affittuario non paghi l’affitto per un determinato numero di mesi, in base a quanto previsto dallo stesso contratto.

Un modo per comprare casa facilmente che accontenta un proprietario, che avrà una rendita per 10 anni, e l’inquilino, che si vedrà scalato l’ammontare dell’affitto dal prezzo di vendita concordato.

Affitti con privati: risoluzione controversie

Affitti con privati: 9 consigli e suggerimenti utili

Qualora ci siano controversie tra inquilino e proprietario e il punto di incontro sembra veramente irraggiungibile, verrà in aiuto il Codice Civile. Gli artt. 1571-1654 sono quelli in cui si approfondiscono le tematiche della locazione e delle varie tipologie di affitto.

Tuttavia, il buon senso è sempre la migliore soluzione, anche perché entrambe le parti hanno molto da perdere e poco da guadagnare rimanendo fermi sulle loro rispettive convinzioni.